Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol et un conseiller fiscal pour votre situation personnelle.
Quand Martine m’a appelé l’année dernière, elle était perdue. Elle avait trouvé un appartement à 195 000 € sur une annonce, calculé ses frais comme en France — autour de 15 000 € — et préparé son virement. Sauf que la réalité espagnole lui a mis une claque : 22 000 € de frais supplémentaires. Sans compter le NIE qu’elle n’avait pas anticipé. Cette histoire, je la vois se répéter chez la moitié des Français qui me contactent. Rosas attire pour de bonnes raisons — la proximité, les prix encore accessibles, le cadre de vie — mais entre le rêve méditerranéen et la signature chez le notaire espagnol, il y a des pièges que personne ne vous explique clairement.
L’essentiel sur l’achat à Rosas en 30 secondes
- Prix appartement 2 chambres : 170 000 – 350 000 € selon quartier
- Frais d’acquisition : prévoir 10-13 % en plus du prix affiché
- NIE obligatoire : à obtenir avant toute signature
- Licence touristique : indispensable pour louer en saisonnier
- Accessibilité : 1h de Perpignan, 2h de Montpellier par l’autoroute
Ce qui rend Rosas différent des autres stations de la Costa Brava
Franchement, quand on regarde une carte, on se demande pourquoi Rosas plutôt qu’Empuriabrava ou L’Escala. Les trois sont à moins de 20 km les unes des autres. Pourtant, dans mon accompagnement d’acheteurs français sur la Costa Brava, je constate que Rosas coche des cases que les autres ne cochent pas. La ville reste vivante toute l’année, avec ses 20 000 habitants permanents, ses commerces ouverts en janvier, et une vraie vie de quartier. Empuriabrava, avec ses canaux et ses amarres, c’est spectaculaire — mais en hiver, c’est une ville fantôme.
La vraie différence, c’est l’équilibre entre accessibilité et authenticité. Rosas est à 65 km de Perpignan, soit une heure de route sans péage. Pour ceux qui cherchent un investissement immobilier sur la Costa Brava, cette proximité change tout : vous pouvez venir pour un week-end prolongé sans que le trajet devienne une expédition. Depuis Montpellier, comptez 2h15. Depuis Toulouse, 3h30. L’aéroport de Gérone est à 45 minutes.
L’autre avantage que je mets en avant systématiquement : la baie naturelle de Rosas offre une protection contre les vents qui rend la mer praticable plus souvent qu’ailleurs sur cette côte découpée. Pour ceux qui veulent louer en saisonnier, ce détail fait la différence dans les avis des locataires.
Combien coûte vraiment un appartement à Rosas (frais inclus)
L’erreur que je vois le plus souvent ? Des acheteurs qui budgétent 3 à 5 % de frais comme en France. En Espagne, c’est 10 à 13 % du prix d’achat qu’il faut ajouter. Sur un appartement à 200 000 €, ça représente 20 000 à 26 000 € de frais — pas 10 000 €. Cette différence a fait capoter des projets que j’ai accompagnés.
3 014€/m²
prix moyen appartement à Rosas en 2024
Selon les statistiques prix immobilier Rosas, le prix moyen au mètre carré pour un appartement tourne autour de 3 014 €, avec une progression de 14 % sur l’année écoulée. Les biens standing peuvent atteindre 4 200 €/m². Pour un appartement 2 chambres, la fourchette réaliste se situe entre 170 000 € et 350 000 € selon le quartier, l’étage et la vue mer.
Pour ceux qui recherchent concrètement un bien, les annonces d’achat d’appartement à Rosas en Espagne montrent cette diversité de prix. Un T2 en retrait de la plage dans le quartier Mas Oliva démarre vers 169 000 €. Le même bien en première ligne à Canyelles dépasse facilement les 320 000 €.
Les frais que beaucoup oublient de budgéter
D’après l’Agencia Tributaria de Cataluña, l’ITP (équivalent des droits de mutation) représente 10 % du prix pour les biens jusqu’à 1 million d’euros. Ajoutez les frais de notaire (0,5-1 %), le registre de la propriété (0,5 %), et les honoraires du gestor (1 000-1 500 €). Total : comptez 12 % pour être tranquille.
Le récapitulatif ci-dessous croise les prix moyens constatés avec le potentiel de location saisonnière. Cette information est rarement présentée ensemble, alors qu’elle conditionne votre stratégie d’investissement.
| Quartier | Prix moyen T2 | Vue mer | Licence possible | Profil idéal |
|---|---|---|---|---|
| Centre-ville | 220 000-280 000 € | Partielle | Difficile | Résidence secondaire |
| Santa Margarita | 185 000-250 000 € | Selon étage | Encore possible | Investissement locatif |
| Canyelles | 280 000-350 000 € | Oui | Difficile | Résidence haut standing |
| Mas Oliva | 169 000-220 000 € | Non | Possible | Premier achat / retraite |
Mon conseil pour un premier achat à Rosas avec objectif locatif : visez Santa Margarita ou Mas Oliva. Les prix sont plus doux, et surtout, les licences touristiques y sont encore accordées. En centre-ville ou à Canyelles, le plafond est souvent atteint.
Les démarches pour acheter quand on est Français
Sur le papier, acheter en Espagne ressemble à la France : compromis, délai, notaire, signature. Dans la pratique, trois spécificités bloquent régulièrement les dossiers que je traite.
La première : le NIE. Ce numéro d’identification des étrangers est obligatoire pour toute transaction immobilière. Selon la procédure obtention NIE 2026, comptez 10 à 20 jours une fois le rendez-vous obtenu — mais le rendez-vous lui-même peut prendre 2 à 6 semaines selon que vous passez par le consulat d’Espagne en France ou directement sur place. Mon conseil : lancez la demande dès que votre projet devient concret, pas une fois l’appartement trouvé.
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Offre acceptée par le vendeur -
Obtention du NIE (si non possédé) -
Signature du compromis (arras) avec versement 10 % -
Signature de l’escritura chez le notaire espagnol -
Inscription au registre de la propriété
Ce qui a failli faire capoter le dossier de Marc et Sophie
J’ai accompagné Marc et Sophie, un couple de Toulousains enseignants, dans leur recherche d’un T2 vue mer à Rosas. Budget initial : 200 000 € tout compris. Ils avaient trouvé un appartement à 185 000 € qui leur plaisait énormément. Sauf qu’en creusant, on a découvert que l’immeuble était situé dans une zone où la commune n’accordait plus de nouvelles licences touristiques — le plafond de 10 logements pour 100 habitants était atteint.
Leur projet locatif tombait à l’eau. Résultat : réorientation vers Santa Margarita, appartement finalement à 195 000 € plus 22 000 € de frais, mais avec licence obtenue en 4 mois. La leçon : vérifiez la faisabilité de la licence AVANT de tomber amoureux d’un bien.
Vérifications obligatoires avant signature
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Demander le NIE dès le début des recherches (pas après avoir trouvé) -
Vérifier auprès de la mairie de Roses si le quota licence touristique est atteint dans la zone -
Demander la nota simple au registre (état hypothécaire du bien) -
Budgéter 12 % de frais en plus du prix affiché
Vos questions sur l’achat à Rosas
Peut-on acheter sans parler espagnol ?
Oui, à condition de vous faire accompagner. Le notaire espagnol est neutre (il représente l’État, pas l’acheteur), donc vous avez besoin d’un avocat immobilier ou d’un gestor francophone pour vérifier les documents. Les dossiers que je vois mal tourner sont ceux où l’acheteur a voulu tout faire seul avec Google Translate.
Faut-il un compte bancaire espagnol ?
Pas obligatoire légalement, mais fortement recommandé. Le paiement des charges de copropriété, de l’électricité et des impôts locaux se fait par prélèvement automatique. Depuis un compte français, c’est techniquement possible mais compliqué. La plupart des banques espagnoles acceptent les non-résidents avec un NIE et une adresse en France.
La licence touristique est-elle garantie ?
Non. D’après l’analyse IMMO 365 sur licences touristiques, Roses accepte encore des demandes en périphérie, mais le centre-ville est saturé. Comptez 3 à 4 mois de délai et 3 000 à 8 000 € de frais (adaptations techniques incluses). Le vote de copropriété aux 3/5 peut aussi bloquer le projet depuis avril 2025.
Comment gérer la location depuis la France ?
Deux options : soit vous déléguez à une conciergerie locale (comptez 20-25 % des revenus locatifs), soit vous gérez vous-même les réservations et trouvez une femme de ménage de confiance pour les rotations. À 2h de Montpellier, certains propriétaires font l’aller-retour pour les check-in haute saison.
Quelle fiscalité pour un non-résident ?
Vous serez soumis à l’IRNR (impôt des non-résidents) au taux de 19 % pour les résidents de l’Union européenne. Attention : cette déclaration est obligatoire même si vous ne louez pas — elle se calcule alors sur 1,1 % de la valeur cadastrale du bien. Beaucoup l’ignorent et se retrouvent avec des rappels.
La prochaine étape pour vous
Plutôt que de conclure, posez-vous cette question : acheter à Rosas répond-il à un projet de vie (retraite, résidence secondaire) ou à une logique d’investissement pur ? La réponse conditionne le quartier, le budget, et surtout l’importance de la licence touristique dans votre équation.
Si votre projet se précise, consultez notre guide de recherche d’appartement pour structurer vos critères avant les premières visites.
Précautions avant votre achat à Rosas
Les prix mentionnés sont des moyennes constatées et varient selon le quartier, l’étage et l’état du bien. La fiscalité espagnole évolue régulièrement — vérifiez les taux en vigueur auprès d’un gestor ou d’un avocat immobilier espagnol avant de signer.